Breves considerações sobre a determinação de preços para imóveis

1 Fevereiro 2022 | 0 comments

Talvez a questão mais importante em todo o processo de venda de um imóvel é determinar o preço pelo qual este deverá ser colocado no mercado. Enquanto que um vendedor tem a expectativa de conseguir o preço mais alto possível pelo seu imóvel, um comprador tentará sempre comprar esse mesmo bem pelo preço mais baixo possível. Será pois algures no meio destes dois extremos que estas posições antagónicas se irão conciliar e em que uma venda efectivamente ocorre.

Independentemente da tipologia, estado de conservação ou localização, cada imóvel tem um valor, valor esse que poderá ser expresso em Euros ou outra moeda qualquer. Será sobre esta tarefa de encontrar um valor e um preço para um imóvel que gostaríamos de escrever algumas linhas neste artigo.

Em primeiro lugar, um imóvel não existe num vacúo. Uma moradia, um terreno ou um apartamento serão sempre comparados com outros objectos similares, quer pelo vendedor, quer pelo comprador(!). Para objectos com características muito similares, o processo de comparação poderá ser mais fácil do que para objectos muito distintos. Dois apartamentos com o mesmo corte, no mesmo andar, com o mesmo número de quartos e áreas idênticas, no mesmo edifício e com a mesma orientação solar, certamente terão de ser considerados como tendo um valor quase idêntico. Sabendo o preço de um, será tarefa relativamente simples encontrar o preço para o outro.

Por outro lado, dois imóveis rurais em Portugal quase nunca terão características similares; um pode ter uma área de terreno maior, o outro tem uma habitação em melhor estado, as localizações e vistas certamente não serão idênticas e depois também há as questões relacionados com a existência de água, a qualidade do solo, o número, distância e tipo de vizinhos, etc.

Seja como for, é sempre preciso determinar um preço para colocar um imóvel no mercado, por mais incomparável que o imóvel possa ser. E é isto que acontece na realidade, todos os dias e em todas as regiões de Portugal.

Um dos primeiros passos da parte de um potencial vendedor, consiste muitas das vezes em fazer uma pesquisa online sobre imóveis similares na sua região ou localidade.  Contudo, aos obstáculos de comparação acima mencionadas acresce a este método uma outra dificuldade: os preços aos quais os imóveis são apresentados, são sempre os preços que foram determinados pelos proprietários do imóvel. Uma agência imobiliária pode – e deve –  apresentar uma indicação de preço de mercado para a comercialização de um imóvel, mas caberá sempre ao proprietário a última palavra nesta matéria.

Portanto, estes conjuntos de preços, que são acessíveis tanto online como nas montras das imobiliárias, podem representar coisas muito diferentes. Se olharmos por exemplo para os preços de imóveis no idealista, no imovirtual ou noutro website, não há possibilidade de determinar se os preços que vemos resultam puramente das expectativas do proprietário ou se na determinação do preço foi feita atenção a uma análise mais neutral e objectiva.

Esta análise neutral e objectiva pode ser fornecida pelos agentes imobiliários. Uma das razões para isto é, que ao contrário da maioria dos proprietários, os agentes imobiliários não costumam ter uma relação afectiva com o imóvel para o qual terão de determinar um valor e preço. O olhar do agente imobiliário é também mais objectivo porque a perspectiva do agente tem apenas uma finalidade: vender o imóvel ao melhor preço possível dado à atual situação de mercado.

Até certo ponto, o agente imobiliário partilha com o proprietário a expectativa de vender o imóvel ao preço mais alto possível, porque a comissão imobiliária – regra geral – é uma percentagem. Quanto maior for portanto o preço de venda do imóvel, maior será a comissão a receber. No entanto, o agente sabe que só terá direito à comissão se o imóvel for de facto vendido. E neste aspecto, a racionalidade do agente imobiliário ditará que quanto mais próximo do seu real valor um imóvel for colocado no mercado, maior é a possibilidade de encontrar um comprador disposto a pagar esse preço.

A determinação de um preço de mercado para um dado imóvel não é uma ciência exata e diferentes agentes poderão chegar a diferentes indicações de preço. Não querendo nós entrar em mais detalhe na  questão de alguns agentes inflacionarem a sua indicação de preço para conseguirem uma angariação, a verdade pura e simples é de que os agentes imobiliários também são falivéis. No entanto, os agentes imobiliários têm uma grande vantagem: para além de trabalharem diariamente com um número considerável de imóveis na sua zona, eles acompanham os processos de venda do princípio ao fim e estão presentes em todas as escrituras. As imobiliárias têm portanto acesso a informações reais e atuais sobre o preço final a que um imóvel foi vendido e são interlocutores ideais para determinar qual o o preço mais adequado para um imóvel.

 

Se pretender obter –  sem compromissos –  uma indicação de preço profissional e objectiva para o seu imóvel, não hesite em contactar-nos.

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