Auf dieser Seite finden Sie relevante Informationen über einige wesentliche Elemente im Verkaufsprozess einer Immobilie in Portugal. Sollten Sie Fragen zu diesen Themen haben, zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

 

Maklergebühr

Von einigen wenigen Ausnahmen abgesehen, werden die Maklergebühren in Portugal immer vom Verkäufer bezahlt. Diese Gebühr wird nur dann fällig, wenn die Agentur, mit der Sie einen Vertrag abgeschlossen haben, auch diejenige ist, die zum Zustandekommen des Geschäfts mit dem Käufer beigetragen hat. Wenn also die Agentur, mit der Sie einen Vermittlungsvertrag geschlossen haben, nicht tatsächlich dazu beigetragen hat, einen Käufer für Ihre Immobilie zu finden, ist die Gebühr nicht fällig.

Hinsichtlich der Höhe der Gebühr gibt es keine gesetzlich festgelegten Mindest- oder Höchstwerte. Die Höhe der Maklergebühr hängt daher von mehreren Faktoren ab, z. B. von der Marktlage (Angebot und Nachfrage), von der Qualität und Anzahl der vom Makler angebotenen Leistungen, ob es sich um einen Exklusiv- oder einen Nicht-Exklusivvertrag handelt, usw.

Es gibt Makler, die mit 2 % oder 3 % Provision arbeiten, und andere, die Prozentsätzen von 6 % oder 7 % anbieten. Im konkreten Fall von Lusoland arbeiten wir mit den marktüblichen Werten, die den Durchschnitt in Portugal darstellen. Bitte beachten Sie, dass die Mehrwertsteuer auf das Honorar aufgeschlagen wird.

 

Maklervertrag

Im Gegensatz zur Höhe der Provision sind die Immobilienvermittlungsverträge gesetzlich geregelt. Das Institut für öffentliche Immobilien- und Baumärkte (IMPIC) ist die staatliche Einrichtung, die für die Zulassung von Immobilienmaklern zuständig ist, und es gibt bestimmte Klauseln und Informationen, die in allen Immobilienvermittlungsverträgen in Portugal enthalten sein müssen.

Als Verbraucher können Sie beispielsweise auf der IMPIC-Website überprüfen, ob eine bestimmte Person oder Firma ordnungsgemäß qualifiziert ist, die Tätigkeit der Immobilienvermittlung auszuüben, und ob sie eine gültige AMI-Nummer (Álvará de Mediação Imobiliária) besitzt. Sie können nach Ort, AMI-Nummer oder Name der Einrichtung suchen. Den Link finden Sie hier: LINK

Der Immobilienvertrag stellt eine Garantie für beide beteiligten Parteien (Immobilienmakler und Verkäufer) dar und muss immer schriftlich festgehalten werden. Der Vertrag enthält nicht nur Informationen über den Verkäufer, das Maklerbüro und die betreffende Immobilie, sondern legt auch die Höhe der Provision und die Bedingungen fest, unter denen diese gezahlt wird.

In einem Vermittlungsvertrag kann ein Verkäufer immer zwischen zwei Optionen wählen: einem Exklusiv- oder einem Nicht-Exklusiv-Vertrag. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, sowohl für den Verkäufer als auch für den Immobilienmakler.

 

Exklusivvertrag:  

Bei einem Exklusivvertrag (auch Alleinauftrag genannt) zahlt der Verkäufer in der Regel eine niedrigere Provision. Der Vorteil für den Verkäufer besteht darin, dass er eine geringere Provision zahlt, als wenn der Verkauf auf nicht-exklusiver Basis erfolgt wäre. Der Nachteil besteht darin, dass der Verkäufer nicht selbst für die Immobilie werben kann; die gesamte Vermarktung und die Suche nach einem Käufer ist für die Dauer des Vertrags dem Maklerbüro vorbehalten.

Für den Makler besteht der Vorteil des Exklusivitätsvertrags vor allem in der Sicherheit, dass für einen bestimmten Zeitraum nur er die Immobilie auf dem Markt bewerben kann. Das Maklerbüro kann daher mehr Zeit, Geld und Ressourcen in die Vermarktung für die Immobilie investieren, ohne Gefahr zu laufen, dass ein anderes Immobilienunternehmen zuerst einen Käufer findet und damit die gesamte Investition zunichte macht. Der Exklusivitätsvertrag hat keine gesetzlich festgelegte Laufzeit; diese beträgt aber  in der Regel 6 Monate.

Der Nachteil für den Immobilienmakler bei einem Exklusivvertrag ist das Gegenteil des Vorteils für den Verkäufer: Die Höhe der Provision beim erfolgreichen Verkauf ist geringer. Der Immobilienmakler erhält bei einem Exklusivvertrag eine geringere Vergütung als bei einem nicht-exklusiven Vertrag.

 

Nicht-exklusiver Vertrag:

Der Nachteil dieser Option für den Verkäufer besteht darin, dass er eine höhere Provision zahlen muss als bei einem Exklusivvertrag. Dies ist umgekehrt der Vorteil für das Maklerbüro, da es eine höhere Provision erhält, z. B. 5 % statt 4 %.

Wie bereits erwähnt, bedeutet ein nicht-exklusiver Vertrag in der Regel, dass eine bestimmte Immobilie von mehr als einer Agentur angeboten wird. Der Nachteil für ein Immobilienbüro bei einem nicht-exklusiven Vertrag besteht also darin, dass immer die Möglichkeit besteht, dass ein konkurrierendes Maklerbüro das Objekt zuerst verkauft; ein Objekt, in das das Immobilienbüro viele Ressourcen investiert hat, wie z. B. Werbung, Treibstoff, spezialisierte Fotodienste usw.

Was schließlich den Vorteil für den Verkäufer betrifft, so besteht dieser im Wesentlichen darin, dass die Zusammenarbeit mit zwei oder mehr Agenturen zu einem größeren Portfolio möglicher Käufer führen kann. Und obwohl die meisten Agenturen ihre Objekte auf denselben Portalen wie die Konkurrenz inserieren, können die Immobilienmakler – durch ihre eigenen Datenbanken und ihre täglichen Beziehungen zu potenziellen Käufern – Zugang zu unterschiedlichen Kundenportfolios haben.

 

Nachdem die wichtigsten Vorteile beider Optionen kurz aufgezählt wurden, bleibt die Frage zu beantworten, ob die eine besser ist als die andere. Kurz gesagt, jeder Fall ist einzigartig und eine Option kann in manchen Situationen besser geeignet sein als eine andere.

Viele unserer Kunden entscheiden sich jedoch für eine Kombination aus beidem: Zunächst entscheiden sie sich für eine exklusive Zusammenarbeit mit uns, so dass sie im Falle eines Verkaufs ein geringeres Honorar zahlen würden. Wenn jedoch während der Laufzeit des Exklusivvertrags kein Käufer gefunden werden konnte, entscheiden sie sich in der Regel dafür, den Vertrag fortzusetzen, diesmal jedoch auf nicht-exklusiver Basis, indem sie weitere nicht-exklusive Verträge mit einer oder zwei zusätzlichen Agenturen abschließen, um den Pool potenzieller Käufer zu vergrößern.

Wann immer möglich, raten wir unseren Kunden, mit maximal 3 Agenturen gleichzeitig auf nicht-exklusiver Basis zu arbeiten. Einerseits verringert sich dadurch die Gesamtzahl der beteiligten Personen, und die Kommunikation mit allen Maklern, die Organisation von Besichtigungsterminen usw. kann effizienter gestaltet werden. Andererseits wird eine Immobilie, die von drei verschiedenen Agenturen inseriert wird, wahrscheinlich auch dann nicht verkauft, wenn die Zahl der Agenturen auf fünf oder sechs erhöht wird; das Hindernis für den Verkauf hängt in solchen Fällen sicherlich mit der Immobilie selbst und eventuell auch mit dem Preis zusammen, zu dem sie vermarktet wird.

Für alle Fragen, die mit Immobilienpreisen zusammenhängen, empfehlen wir Ihnen, unseren Artikel zu diesem Thema zu lesen.

 

Vorkaufvertrag und Endkaufvertrag

Vorkaufvertrag

Der Vorkaufvertrag (Portugiesisch:Contrato de Promessa de Compra e Venda) formalisiert die Absicht des Käufers, eine Immobilie zu kaufen, und ist rechtskräftig. Die Immobilie befindet sich allerdings rechtlich gesehen noch im Besitz des Verkäufers, und erst mit dem Endkaufvertrag wird die Immobilie auf den Namen des Käufers eingetragen. Vorkaufverträge werden aus verschiedenen Gründen unterzeichnet und sind nicht obligatorisch. In den meisten Fällen wartet der Käufer noch auf die Freigabe der Mittel durch seine Bank, z. B. in Fällen, in denen der Käufer einen Darlehen benötigt. In anderen Fällen kann es sein, dass ein Teil der Unterlagen der Immobilie noch aktualisiert werden muss, bevor der Endkaufvertrag abgeschlossen werden kann. Die Zeitspanne zwischen dem Vorkaufvertrag und dem Kaufvertrag ist flexibel und wird immer zwischen Käufer und Verkäufer im Vorkaufvertrag vereinbart, beträgt aber im Durchschnitt 3 Monate.

 

Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorkaufvertrag wird eine Anzahlung geleistet. Auch hier gibt es Flexibilität und keine verbindlichen Beträge. In der Regel zahlt der Käufer jedoch eine Anzahlung von 10 % des vereinbarten Kaufpreises. Der Restbetrag wird bei der Unterzeichnung des Endkaufvertrags fällig. Die Anzahlung wird in der Regel direkt an den Verkäufer gezahlt und erfolgt in der Regel per Banküberweisung, während der Restbetrag bei der Unterzeichnung des Endkaufvertrags per Bankscheck gezahlt wird.

 

Besteht das Risiko, die Anzahlung zu verlieren? Ja. Das kommt zwar selten vor, aber im Falle eines vom Käufer verschuldeten Rücktritt vom Geschäft darf der Verkäufer die Anzahlung behalten. Der Verkäufer kann dann entscheiden, ob er die Immobilie wieder auf den Markt bringen will. Umgekehrt hat der Käufer im Falle eines vom Verkäufer verschuldeten Rücktritt vom Geschäft Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zuzüglich des gleichen Betrags, d. h. des doppelten Wertes der Kaution. Diese Bedingungen sind immer in den Vorkaufvertrags-Klauseln enthalten und garantieren beiden Parteien eine Entschädigung für den Fall, dass das Geschäft nicht zustande kommt.

Eine kurze Anmerkung zu einer Frage, die sich häufig im Zusammenhang mit einer der Klauseln in Vermittlungsverträgen stellt und die mit dem Vorkaufvertrag und der Anzahlung zusammenhängt. In Immobilien-Vermittlungsverträgen wird Folgendes erwähnt: „Die Auszahlung der Provision erfolgt nur unter den folgenden Bedingungen: 50 % nach Abschluss des Vorkaufvertrags und die restlichen 50 % bei Abschluss des Endkaufvertrags. Kommt kein Vorkaufvertrag zustande, werden 100 % der Vergütung bei Unterzeichnung der Endkaufvertrags fällig. “

Diese Klausel ist aus zwei Gründen gerechtfertigt. Erstens: Die Arbeit eines Immobilienmaklers besteht im Wesentlichen aus einer einzigen Aufgabe: einen Käufer für eine Immobilie zu finden. Und wenn ein Vorkaufvertrag unterzeichnet wird, hat der Immobilienmakler sein Ziel bereits erreicht und sollte Anspruch auf seine Vergütung haben. In der überwiegenden Mehrheit der Verkaufsverfahren wird der Endkaufvertrag fristgemäss unterzeichnet und das Geschäft abgeschlossen.

Allerdings – und das ist der zweite Grund – gibt es Fälle, in denen eine der Parteien beschließt, das Geschäft nicht fortzusetzen. Wenn zum Beispiel der Käufer beschließt, das Geschäft nicht fortzusetzen, kann der Verkäufer die Anzahlung behalten und bleibt gleichzeitig im vollen Besitz seiner Immobilie. Es ist also die Arbeit des Immobilienmaklers, die zu einem finanziellen Gewinn für den Verkäufer geführt hat, und wir sind der Meinung, dass der Makler für diese Arbeit belohnt werden sollte.

In den Fällen wiederum, in denen das Geschäft aufgrund des Verschuldens des Verkäufers nicht zustande kommt, hat das Verhalten des Verkäufers dazu geführt, dass die gesamte Arbeit des Immobilienmaklers bei der Suche nach einem Käufer umsonst war. Auch in diesem Fall sollte der Immobilienmakler belohnt werden, daher die in den Maklerverträgen erwähnte Klausel.

Abschließend noch eine Frage zur Erstellung des Vorkaufvertrags. Wer ist für die Erstellung des Vorkaufvertrags zuständig? In der Regel ist es der Anwalt des Käufers. Einige Agenturen bieten zwar Entwürfe für Vorkaufverträge an, aber Immobilienmakler sind rechtlich nicht befugt, Vorkaufverträge zu erstellen. Wir raten daher allen Verkäufern, ob Portugiesen oder Ausländer, einen Rechtsanwalt einzuschalten, sobald die Entscheidung zum Verkauf einer Immobilie gefallen ist. Ihr Anwalt wird Ihre Interessen vertreten, indem er die Immobilienunterlagen, die Form und den Inhalt des Vorkaufvertrags und alle anderen rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit dem Verkauf prüft.

Für jegliche Fragen zu diesen und anderen Themen stehen wir Ihnen selbstverständlich zur Verfügung:  KONTAKT