Auf dieser Seite finden Sie relevante Informationen über einige wesentliche Elemente im Prozess des Immobilienverkaufs. Bei Fragen oder Unklarheiten zu diesen Themen zögern Sie bitte nicht, uns zu kontaktieren.

MAKLERPROVISION

Von wenigen Ausnahmen abgesehen, wird die Immobilienprovision in Portugal fast immer von der verkaufenden Partei gezahlt. Diese Provision wird nur fällig, wenn es dem von Ihnen beauftragten Makler gelingt, einen Käufer zu finden und den gewünschten Vertrag mit dem Verkäufer abzuschließen. Wenn also das Maklerbüro, mit dem Sie einen Maklervertrag abgeschlossen haben, nicht tatsächlich dazu beigetragen hat, einen Käufer für Ihre Immobilie zu finden, ist die Provision nicht fällig.

Für die Provision gibt es keine gesetzlich festgelegten Mindest- oder Höchstbeträge. Die Höhe der Immobilienprovision hängt daher von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. der Marktsituation (Angebot und Nachfrage), der Qualität und Quantität der vom Makler erbrachten Leistungen, der Frage, ob es sich um einen Exklusiv- oder Nicht-Exklusivvertrag handelt, usw.

Es gibt Immobilienmakler, die mit 2 % oder 3 % arbeiten, und andere, die mit Prozentsätzen von 6 % oder 7 % arbeiten. Im speziellen Fall von Lusoland arbeiten wir mit den marktüblichen Sätzen, die deutlich in der Mitte der Tabelle liegen und landesweit am häufigsten angewendet werden. Bitte beachten Sie, dass zur Provision die Mehrwertsteuer hinzukommt.

MAKLERVERTRAG

Im Gegensatz zu den Provisionen sind die Immobilienverträge gesetzlich geregelt. Das Instituto de Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC) ist die für die Zulassung von Immobilienmaklern zuständige staatliche Stelle, und es gibt bestimmte Klauseln und Informationen, die in allen Immobilienmaklerverträgen in Portugal enthalten sein müssen.

Als Verbraucher können Sie zum Beispiel auf der IMPIC-Website überprüfen, ob eine bestimmte Person – eine Einzelperson oder ein Unternehmen – ordnungsgemäß befugt ist, als Immobilienmakler tätig zu sein, und ob sie eine gültige AMI-Nummer (Álvará de Mediação Imobiliária) hat. Sie können nach Ort, AMI-Nummer oder Name der Organisation suchen. Den Link finden Sie hier: LINK

Der Immobilienmaklervertrag ist eine Garantie für beide Parteien (Immobilienmakler und Verkäufer) und muss immer schriftlich abgefasst werden. Er enthält nicht nur Informationen über den Verkäufer, den Makler und die Immobilie, sondern auch über die Provision und die Bedingungen, unter denen sie gezahlt wird.

Bei einem Maklervertrag kann ein Verkäufer immer zwischen zwei Optionen wählen: einem Exklusivvertrag oder einem nicht-exklusiven Vertrag. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, sowohl für den Verkäufer als auch für das Immobilienunternehmen.

Exklusivvertrag: Bei einem Exklusivvertrag profitiert der Verkäufer in der Regel von einer niedrigeren Provision. Der Vorteil für den Verkäufer besteht darin, dass er eine niedrigere Gebühr zahlt, als wenn der Verkauf auf nicht-exklusiver Basis erfolgt wäre. Der Nachteil ist, dass der Verkäufer nicht selbst für die Immobilie werben kann; die Werbung und die Suche nach einem Käufer sind bei einem Exklusivvertrag für die Dauer des Vertrags dem Maklerbüro vorbehalten.

Für den Immobilienmakler besteht der Vorteil des Exklusivitätsvertrags vor allem darin, dass er die Sicherheit hat, dass für einen bestimmten Zeitraum nur er die Immobilie auf dem Markt inserieren kann. Der Makler kann daher mehr Zeit, Geld und Ressourcen in die Werbung für die Immobilie investieren, ohne Gefahr zu laufen, dass ein anderer Makler zuerst einen Käufer findet und damit die gesamte Investition zunichte macht. Die Laufzeit des Exklusivitätsvertrags ist nicht gesetzlich festgelegt, beträgt aber in der Regel 6 Monate.

Der Nachteil für den Immobilienmakler bei einem Exklusivvertrag ist das Gegenteil des Vorteils für den Verkäufer: Die Provision ist niedriger. Der Makler erhält bei einem Exklusivvertrag eine geringere Vergütung als bei einem nicht exklusiven Vertrag.

Nicht-exklusiver Vertrag:

Der Nachteil für den Verkäufer besteht darin, dass er eine höhere Provision zahlen muss als bei der Exklusivregelung. Auf der anderen Seite ist dies auch ein Vorteil für den Immobilienmakler, da er eine höhere Provision erhält, z. B. 5 % anstelle von 4 %.

Wie bereits erwähnt, bedeutet ein nicht-exklusiver Vertrag in der Regel, dass eine bestimmte Immobilie von mehr als einer Agentur verkauft wird. Der Nachteil für ein Immobilienbüro bei einem nicht-exklusiven Vertrag besteht also darin, dass immer die Möglichkeit besteht, dass ein konkurrierendes Büro die Immobilie verkauft; eine Immobilie, in die das Immobilienbüro viele Ressourcen – online und offline – in Werbung, Kraftstoff, die Beauftragung spezialisierter Fotodienste usw. investiert hat.

Was schließlich den Vorteil für den Verkäufer betrifft, so besteht dieser im Wesentlichen darin, dass die Zusammenarbeit mit zwei oder mehr Maklerbüros zu einer größeren Auswahl an potenziellen Käufern führen kann. Und obwohl die meisten Agenturen ihre Immobilien auf denselben Portalen bewerben wie die Konkurrenz, können Immobilienmakler – durch ihre eigenen Datenbanken und ihre täglichen Beziehungen zu potenziellen Käufern – Zugang zu verschiedenen Kundenportfolios haben.

Nach der kurzen Aufzählung der wichtigsten Vorteile beider Modalitäten stellt sich die Frage, ob die eine besser ist als die andere. Kurz gesagt, jeder Fall ist anders, und eine Modalität kann in manchen Situationen besser geeignet sein als eine andere.

Einige unserer Kunden entscheiden sich jedoch dafür, die beiden Modalitäten zu kombinieren: Sie entscheiden sich zunächst für eine exklusive Zusammenarbeit mit uns, um im Falle eines Verkaufs eine niedrigere Provision zu zahlen. Wenn sie jedoch während der Laufzeit des Exklusivvertrags keinen Käufer finden, entscheiden sie sich in der Regel dafür, den Vertrag fortzusetzen, diesmal aber auf nicht-exklusiver Basis, indem sie weitere nicht-exklusive Verträge mit einer oder zwei weiteren Agenturen abschließen, um den Pool potenzieller Käufer zu vergrößern.

Wann immer möglich, raten wir unseren Kunden, mit maximal 3 Agenturen gleichzeitig zusammenzuarbeiten. Einerseits verringert sich dadurch die Gesamtzahl der beteiligten Personen und ermöglicht ein effizienteres Management bei der Kommunikation mit den Maklern, der Organisation von Besichtigungen usw. Andererseits wird eine Immobilie, die von drei verschiedenen Agenturen beworben wird, wahrscheinlich nicht verkauft, wenn die Zahl der Agenturen auf fünf oder sechs erhöht wird; das Hindernis für den Verkauf hängt in diesen Fällen sicherlich mit der Immobilie selbst und möglicherweise auch mit dem Preis zusammen, zu dem sie auf den Markt gebracht wird.

Für alle Fragen im Zusammenhang mit den Immobilienpreisen empfehlen wir Ihnen, unseren Artikel zu diesem Thema zu lesen.

Vorkauf- und Endkaufvertrag

Vorkauf- und Endkaufvertrag:

Der Vorkaufvertrag (abgekürzt: CPCV) formalisiert die Absicht des Käufers, eine Immobilie zu erwerben, und ist rechtsverbindlich. Die Immobilie ist rechtlich gesehen immer noch Eigentum des Verkäufers, und erst mit der Unterzeichnung der Urkunde wird die Immobilie auf den Namen des Käufers eingetragen. CPCVs werden aus verschiedenen Gründen unterzeichnet und sind nicht obligatorisch. In den meisten Fällen wartet der Käufer noch auf die Freigabe der Mittel durch seine Bank, z. B. wenn er einen Bankkredit benötigt. In anderen Fällen kann es sein, dass einige der die Immobilie betreffenden Unterlagen noch aktualisiert werden müssen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet werden kann. Die Zeitspanne zwischen dem CPCV und dem Kaufvertrag ist flexibel und wird immer im Voraus zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, beträgt aber im Durchschnitt 3 Monate.

Eine Kaution wird bei Unterzeichnung des CPCV hinterlegt. Auch hier gibt es Flexibilität, und es gibt keine verbindlichen Beträge. In der Regel zahlt der Käufer jedoch eine Anzahlung von 10 % des vereinbarten Kaufpreises. Der Restbetrag wird bei der Beurkundung fällig. Die Anzahlung wird in der Regel direkt an den Verkäufer gezahlt und erfolgt in der Regel per Banküberweisung, während der Restbetrag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses per Bankscheck gezahlt wird.

Besteht das Risiko, die Anzahlung zu verlieren? Ja. Das kommt zwar selten vor, aber im Falle einer Nichterfüllung durch den Käufer ist der Verkäufer berechtigt, die Anzahlung zu behalten. Der Verkäufer kann dann entscheiden, ob er die Immobilie wieder auf den Markt bringen will. Umgekehrt hat der Käufer bei Nichterfüllung seitens des Verkäufers Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zuzüglich des gleichen Betrags, d. h. des doppelten Werts der Kaution. Diese Bedingungen sind immer in den Klauseln des CPCV enthalten und garantieren beiden Parteien eine Entschädigung für den Fall, dass das Geschäft nicht zustande kommt.

Eine kurze Anmerkung zu einer Frage, die sich häufig in Bezug auf eine der Klauseln in Vermittlungsverträgen stellt und die mit dem CPCV und der Kaution zusammenhängt. In Immobilienvermittlungsverträgen wird erwähnt, dass:„Die Zahlung der Vergütung erfolgt nur unter folgenden Bedingungen: 50 Prozent bei Abschluss des Kaufvertrags und die restlichen 50 Prozent bei Abschluss der Urkunde. Wird kein Kaufvertrag unterzeichnet, sind 100 Prozent der Vergütung bei Unterzeichnung der Urkunde fällig.. “

Diese Klausel ist aus zwei Gründen gerechtfertigt. Erstens: Die Arbeit eines Immobilienmaklers besteht im Wesentlichen aus einer einzigen Aufgabe: einen Käufer für eine Immobilie zu finden. Und wenn ein CPCV unterzeichnet wird, hat der Immobilienmakler sein Ziel bereits erreicht und sollte Anspruch auf seine Vergütung haben. In der überwiegenden Mehrheit der Kauf- und Verkaufsverfahren wird die Urkunde rechtzeitig fertiggestellt und das Geschäft ist abgeschlossen.

Allerdings – und das ist der zweite Grund – gibt es Fälle, in denen eine der Parteien beschließt, das Geschäft nicht weiterzuführen. Wenn zum Beispiel der Käufer aus dem Geschäft aussteigt, kann der Verkäufer die Anzahlung behalten und bleibt gleichzeitig im vollen Besitz seiner Immobilie. Es war also die Arbeit des Immobilienmaklers, die zu einem finanziellen Gewinn für den Verkäufer führte, und wir sind der Meinung, dass der Immobilienmakler für diese Arbeit belohnt werden sollte.

Kommt das Geschäft aus Gründen, die der Verkäufer zu verantworten hat, nicht zustande, war die ganze Arbeit des Maklers, einen Käufer zu finden, umsonst. Auch in diesem Fall sollte der Immobilienmakler entschädigt werden, weshalb die Klausel in den Maklerverträgen erwähnt wird.

Abschließend noch eine Frage zur Erstellung des CPCV. Wer ist für die Erstellung des Schuldvertrags zuständig? In der Regel ist das der Anwalt des Käufers. Einige Agenturen bieten zwar Entwürfe für CPCV-Verträge an, aber Immobilienmakler sind gesetzlich nicht befugt, Promissory Contracts zu erstellen. Wir raten daher allen Verkäufern, unabhängig davon, ob sie Portugiesen oder Ausländer sind, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, sobald sie sich zum Verkauf einer Immobilie entschlossen haben. Ihr Anwalt vertritt Ihre Interessen, indem er die Immobilienunterlagen, die Form und den Inhalt des Vorkaufvetrags und alle anderen rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit dem Kauf prüft.

Wenn Sie mehr über diese und andere Themen erfahren möchten, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.