Encontrará nesta página informações relevantes sobre alguns elementos essenciais no processo de venda de um imóvel. Para qualquer questão ou esclarecimento relativo a estes tópicos, não hesite em contactar-nos.

Comissão imobiliária

Com algumas raras excepções, a comissão imobiliária em Portugal é quase sempre paga pela parte vendedora. O pagamento desta comissão só é devido se a agência imobiliária contratada conseguir destinatário que celebra com o vendedor o negócio visado. Portanto, se a agência com a qual celebrou contrato de mediação não tiver contribuido efectivamente para o processo de encontrar um comprador para o seu imóvel, a remuneração não é devida.

Em relação aos valores da comissão, não há valores mínimos ou máximos estabelecidos por lei. O valor da comissão imobiliária depende portanto de vários factores, como por exemplo a situação de mercado (oferta vs procura), a qualidade e quantidade dos serviços prestados pela agência, se o contrato é exclusivo ou não-exclusivo, etc.

Pode haver imobiliárias que trabalham a 2% ou 3% e outras que trabalham com percentagens de 6% ou 7%. No caso concreto da Lusoland, trabalhamos com os valores standard de mercado, situados sensívelmente a meio da tabela e que são as mais habituais no panorama nacional. É de notar que ao valor da comissão acresce IVA.

Contrato de mediação imobiliária

Ao contrário do que acontece com o valor das comissões, os contratos de mediação imobiliários encontram-se regulados por lei. O Instituto de Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC) é a entidade estatal responsável pelo licenciamento dos agentes imobiliários e há certas claúsulas e informações que obrigatoriamente têm de constar em todos os contratos de mediação imobiliária em Portugal.

Para si enquanto consumidor, pode por exemplo utilizar o site do IMPIC para verificar se uma determinada pessoa – individual ou colectiva – está devidamente habilitada a exercer a actividade de mediação imobiliária e se possui número AMI (Álvará de Mediação Imobiliária) válido. Pode fazer a pesquisa por localização, número AMI ou nome da entidade. Encontrará o Link aqui: LINK

O contrato de mediação imobiliária é uma garantia para ambas as partes envolvidas (imobiliária e vendedor) e tem de ser sempre celebrado na forma escrita. Além das informações sobre a parte vendedora, a imobiliária e o imóvel, são também estabelecidos os valores da comissão e as condições nas quais esta é paga.

Num contrato de mediação um vendedor pode sempre escolher entre duas opções: contrato exclusivo ou contrato não-exclusivo. Ambas as modalidades têm vantagens e desvantagens, tanto para o vendedor como para a imobiliária.

Contrato exlusivo: Num contrato exclusivo o vendedor, regra geral, beneficia de uma comissão mais baixa. A vantagem para o vendedor é que este pagará uma remuneração inferior do que se a venda tivesse sido efectuada no regime não-exclusivo. A desvantagem é de que o vendedor não poderá proceder por sua conta a acções de publicitação do imóvel; a divulgação e o processo de encontrar um comprador em regime de exclusividade estão reservadas à agência imobiliária ao longo da duração do contrato.

Para a imobiliária, a vantagem do contrato de exclusividade consiste principalmente em ter a segurança de que durante um determinado período de tempo, só ela poderá divulgar o imóvel no mercado. A imobiliária poderá assim investir mais tempo, dinheiro e recursos na publicitação do imóvel, sem correr o risco de haver outra imobiliária que encontre um comprador primeiro, anulando assim todo o investimento feito. O contrato de exclusividade não tem uma duração legalmente definida, mas é habitualmente de 6 meses.

A desvantagem para a imobiliária num contrato exclusivo é o inverso da vantagem para o vendedor: o valor da comissão é mais reduzido. A imobiliária receberá menor remuneração no regime exclusivo do que no regime não-exclusivo.

Contrato não-exclusivo:

A desvantagem para o vendedor nesta modalidade é que este pagará uma comissão mais elevada do que no regime de exclusividade. Esta é por outro lado também a vantagem para a imobiliária, pois receberá uma comissão mais elevada; por exemplo 5% em vez de 4%.

Tal como mencionado no ponto anterior, um contrato não-exclusivo normalmente significa que um determinado imóvel está angariado por mais do que uma agência. Assim, a desvantagem de uma imobiliária num contrato de não-exclusividade é de que há sempre a possibilidade de ser uma agência concorrente a vender o imóvel; imóvel esse, em cuja divulgação – online e offline-  a imobiliária investiu bastantes recursos, nomeadamente publicidade, combustível, contratação de serviços de fotografia especializados, etc.

Finalmente, no que toca à vantagem para o vendedor, esta resume-se essencialmente ao facto de que trabalhar com duas ou mais agências poder resultar num alargamento do leque de possíveis compradores. E embora a maioria das agências promovam os seus imóveis nos mesmos portais que a concorrência, as imobiliárias – através das suas bases de dados próprias e relacionamento diário com potenciais compradores – podem ter acesso a carteiras de clientes diferentes.

Tendo sido enumerados de maneira breve as principais vantagens de ambas as modalidades, resta a questão de tentar responder se haverá uma modalidade melhor que a outra. Resumidamente, cada caso é um caso e uma modalidade poderá ser mais adequada em algumas situações do que outra.

No entanto, muitos dos nossos clientes optam por combinar as duas modalidades: inicialmente escolhem trabalhar conosco em regime de exclusividade, de modo a pagar uma comissão mais reduzida em caso de venda. Se contudo durante a vigência do contrato exclusivo não ter sido possível encontrar um comprador, habitualmente optam por continuar  o contrato, mas desta feita em regime de não exclusividade, celebrando outros contratos de não-exclusividade com mais uma ou duas agências adicionais, de modo a aumentar o leque de potenciais compradores.

Sempre que possível, aconselhamos os nossos clientes a trabalhar com um máximo de 3 agências em simultâneo na modalidade de não-exclusividade. Por um lado, isto reduz o número total de pessoas envolvidas e permite uma gestão mais eficaz na comunicação com os agentes imobiliários, na organização de visitas, etc. Por outro lado, um imóvel que está a ser promovido por 3 diferentes agências provavelmente não se venderá com um aumento do número de agências para 5 ou 6; o impedimento da venda nestes casos estará certamente relacionado com o imóvel em si e eventualmente também com o preço ao qual está a ser colocado no mercado.

Para todas as questões relacionadas com preços de imóveis, sugerimos a leitura do nosso artigo sobre este tema.

Contrato de promessa de compra e venda e escritura

Contrato de promessa de compra e venda:

O contrato promessa de compra e venda (abreviatura: CPCV) formaliza a intenção do comprador de comprar um imóvel e tem força legal. O imóvel é ainda legalmente propriedade do vendedor e só na escritura é que o imóvel será registado em nome do comprador. Os CPCV’s são assinados por várias razões e não são obrigatórios. Na maioria dos casos, o comprador ainda está à espera de libertação de fundos do seu banco, por exemplo, nos casos em que o comprador necessita de um empréstimo bancário. Noutros casos, parte da documentação relativa ao imóvel pode ainda ter de ser actualizada para que a escritura possa ter lugar. O período de tempo entre o CPCV e a escritura é flexível e é sempre previamente acordado entre comprador e vendedor, mas é em média de 3 meses.

No momento da assinatura do CPCV é feito um depósito. Também aqui há flexibilidade e não há valores obrigatórios. Mas o comprador normalmente paga um depósito de 10% do preço de venda acordado. O remanescente é devido aquando da escritura. O depósito é normalmente pago directamente ao vendedor e é habitualmente feito por transferência bancária enquanto que aquando da escritura o pagamento do montante remanescente é feito por cheque bancário.

Existe o risco de perder o depósito? Sim. Poucas vezes acontece, mas em casos de incumprimento por culpa do comprador, o vendedor é autorizado a ficar com o depósito. O vendedor pode então optar por colocar o imóvel novamente no mercado. Inversamente, em casos de incumprimento por culpa do vendedor, o comprador tem direito a receber o seu depósito de volta acrescido do mesmo montante, ou seja, duas vezes o valor do depósito. Estes termos estão sempre incluídos nas cláusulas do CPCV e garantem a ambas as partes compensação no caso em que o negócio não se concretize.

Uma breve nota sobre uma questão que surge frequentemente relativa a uma das cláusulas nos contratos de mediação e que está ligada ao CPCV e ao depósito. Nos contratos de mediação imobiliária é mencionado que: “O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições: 50% após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de 50% na celebração da escritura . Caso não seja celebrado contrato-promessa, 100% da remuneração é devida aquando da celebração da escritura. “

Este cláusula é justificada por duas razões. Primeiro: o trabalho de uma imobiliária consiste essencialmente numa só tarefa: encontrar um comprador para um imóvel. E quando há lugar à assinatura de um CPCV, a imobiliária já alcançou os objectivos a que se propôs e deverá ter direito à sua remuneração. Na grande maioria dos processos de compra e venda, a escritura é realizada no prazo definido e é concluído o negócio.

Contudo, e esta é a segunda razão, há alguns casos em que uma das partes decide não avançar com o negócio. Se por exemplo o comprador desiste do negócio, o vendedor pode ficar com o depósito e continuará ao mesmo tempo em plena posse do seu imóvel. Foi pois o trabalho da imobiliária que resultou num ganho financeiro para o vendedor e somos da opinião que a imobiliária deverá ser recompensada por esse trabalho.

Nos casos em que é que o negócio não se concretiza por causas imputáveis ao vendedor, a acção deste fez com que todo o trabalho investido pela imobiliária em conseguir um comprador tenha sido em vão. Também aqui a imobiliária deverá ser recompensada e daí a cláusula mencionada constar nos contratos de mediação.

Por ultimo, uma questão sobre a elaboração do CPCV. Quem é responsável pela preparação do contrato promessa? Regra geral é o advogado do comprador. Algumas agências podem oferecer minutas de contratos de CPCV, mas os agentes imobiliários não estão legalmente habilitados a elaborar contratos-promessa. Aconselhamos pois todos os vendedores, independentemente de serem portugueses ou estrangeiros, a contratar um advogado ou solicitador uma vez tomada a decisão de vender um imóvel. O seu advogado representará os seus interesses ao verificar os documentos do imóvel, a forma e o conteúdo do promissório e todas as outras questões legais relacionadas com a compra.

Para saber mais sobre estes e outros temas, não hesite em contactar-nos.